Si estás pensando en vender o alquilar tu casa, o vas buscando piso para comprar, seguro que hay una pregunta que te ronda la cabeza:
¿Cuánto cobra una inmobiliaria? ¿Y quién paga esa comisión?
La verdad es que, entre cambios en las leyes, distintas formas de trabajar de las agencias y dudas sobre si es obligatorio o no, es muy fácil perderse. Por eso hemos preparado esta guía clara y actualizada a 2025 para que tengas todo bien atado antes de firmar nada.
Si vas con prisa, abajo tienes un resumen rápido con lo básico. Pero si de verdad quieres entender cómo funciona todo (y de paso, ahorrar algo), síguenos hasta el final. Te va a venir genial.
Resumen rápido: puntos clave sobre las comisiones
¿Cuánto se paga?
| Tipo de operación | Agencia tradicional | Inmobiliaria online |
|---|---|---|
| Venta de vivienda | 3% – 5% del precio final | Desde 1.000 € o tarifa fija |
| Alquiler de vivienda | 1 mensualidad (máximo) | 300 € – 600 € |
¿Quién paga la comisión?
| Operación | Quién suele pagar |
|---|---|
| Venta | Vendedor (a veces comprador) |
| Alquiler | Propietario (según la ley actual) |
Lo que dice la ley
- En alquiler habitual, el propietario paga la comisión. El inquilino no.
- En compraventa, no hay obligación legal: es cosa de lo que se acuerde.
- Las agencias tienen que dejar claro lo que cobran antes de firmar nada.
¿Se puede negociar?
Claro que sí. Puedes hablar el precio con la agencia o usar opciones online, que suelen ser más baratas. También puedes vender o alquilar por tu cuenta (aunque tendrás que encargarte de todo).
¿Qué es una comisión inmobiliaria y por qué se cobra?
La comisión es lo que cobra una agencia por ayudarte a cerrar una operación: venta, compra o alquiler. No es solo por poner el anuncio. También hacen fotos, publican en portales, atienden llamadas, enseñan el piso, negocian, revisan documentos… y están contigo hasta el final.
Servicios que suelen incluir
- Valoración del inmueble
- Asesoramiento legal y fiscal
- Fotos, vídeos, anuncios
- Organización de visitas
- Gestiones y papeleo
- Acompañamiento hasta notaría o entrega de llaves
Comisión vs honorarios: no es lo mismo
A veces se habla de «honorarios» en lugar de «comisión». La diferencia es que la comisión suele cobrarse solo si se cierra la operación. Los honorarios pueden cobrarse igual, haya venta o no. Ojo con eso: algunas agencias cobran ambos.
Tarifas en 2025: precios habituales
En venta:
- Agencias tradicionales: 3% a 5% del precio final (más IVA)
- Online: desde 1.000 € a 3.000 € tarifa fija
En alquiler:
- Tradicional: 1 mensualidad (con IVA)
- Online: desde 300 € por servicios parciales
Ejemplos reales:
- Piso vendido en Madrid por 240.000 € → 4% de comisión: 9.600 € + IVA
- Alquiler en Barcelona por 1.100 €/mes → 1 mensualidad: 1.100 € + IVA
- Servicio online: tarifa fija de 1.499 € todo incluido
Casos especiales
En operaciones más complejas como herencias, permutas o traspasos, la comisión puede subir o ajustarse según el trabajo que implique. Mejor pedir presupuesto personalizado.
¿Quién paga la comisión?
En venta:
Lo más habitual es que la pague el vendedor, porque es quien contrata el servicio. En algunos casos, sobre todo con inversores o compradores extranjeros, se puede repartir o que la pague el comprador.
En alquiler:
Desde la Ley de Vivienda de 2023, si se trata de vivienda habitual:
- El propietario debe pagar la comisión.
- El inquilino no puede asumir ese coste. Incluso si está de acuerdo.
Esto ha cambiado mucho las reglas del juego, especialmente en ciudades grandes.
¿Y si hay acuerdo?
En venta, se puede acordar que el comprador asuma la comisión, pero tiene que estar por escrito. Si no, podría haber problemas.
¿Cuándo se paga la comisión?
En venta:
- Al firmar las arras (a veces un anticipo)
- O al firmar la escritura (lo más común)
En alquiler:
- Se paga al firmar el contrato de arrendamiento, con su factura correspondiente.
¿Y si la operación no se cierra?
Si no se firma nada entre comprador y vendedor (o inquilino y propietario), no debería cobrarse comisión… salvo que el contrato con la agencia diga otra cosa. Por eso hay que leer todo bien.
¿Es legal que la agencia cobre al comprador o inquilino?
En alquiler:
No. Si es vivienda habitual, la ley lo prohíe. Si te intentan cobrar, puedes reclamar.
En venta:
Sí es legal, siempre que haya transparencia desde el principio y el comprador esté informado y lo acepte por escrito.
¿Se puede desgravar o reclamar la comisión?
Desgravar:
- En venta: no se desgrava, pero reduce la ganancia patrimonial (menos impuestos)
- En alquiler: el propietario puede incluirla como gasto si declara el alquiler
Reclamar:
Puedes hacerlo si:
- Te quieren cobrar en alquiler cuando no corresponde
- Cobran sin haber hecho la mediación realmente
En esos casos, puedes ir a consumo o incluso por vía judicial.
Trucos para ahorrar en la comisión
Negocia con la agencia
No todas cobran igual. Puedes ajustar:
- El porcentaje
- Cómo y cuándo se paga
- Qué incluye exactamente el servicio
Valora opciones online o mixtas
Si tienes tiempo o ya tienes comprador/inquilino, estas opciones te pueden salir muy bien de precio.
Revisa el contrato antes de firmar
Pide siempre el borrador y mira:
- Si hay exclusividad
- Qué pasa si encuentras comprador por tu cuenta
- Cuándo se genera el derecho a cobrar
Dudas frecuentes
¿Tengo que contratar una inmobiliaria?
No. Puedes hacerlo por tu cuenta. Pero si no tienes tiempo o no conoces los pasos, una buena agencia puede facilitarte mucho las cosas.
¿Se puede vender sin pagar comisión?
Sí, si no contratas agencia o haces un acuerdo directo. También puedes usar servicios de publicación o asesoría sin intermediación.
¿Puedo trabajar con varias agencias?
Sí, salvo que hayas firmado en exclusiva con una. En ese caso, si vendes con otra o por tu cuenta, también tendrás que pagarle.
Herramientas útiles
🧱 Calculadora de comisión
En resumen
Las comisiones inmobiliarias pueden parecer un mundo, pero con algo de información, se entienden fácil. En 2025, sobre todo en alquiler, la ley ha cambiado el panorama, así que conviene estar al día.
Si vas a comprar, vender o alquilar, tómate un rato para revisar bien los detalles. Y si trabajas con una agencia, asegúrate de tenerlo todo por escrito. Lo agradecerás más adelante.
